STJ fixa limites para responsabilização de corretores por falhas de construtoras

O Superior Tribunal de Justiça consolidou, em outubro de 2025, entendimento que delimita a responsabilidade de corretores de imóveis e imobiliárias por problemas causados por construtoras e incorporadoras. A decisão, proferida pela 4ª Turma no AREsp 2.539.221, representa marco para um setor que movimenta bilhões de reais anualmente e emprega mais de 600 mil profissionais registrados no país.

O caso envolvia uma consumidora do Rio de Janeiro que rescindiu contrato de compra de imóvel na planta após atraso superior a 180 dias na entrega. Ela pleiteava a devolução integral dos valores pagos, incluindo a comissão de corretagem. Tanto o juízo de primeiro grau quanto o Tribunal de Justiça fluminense haviam condenado solidariamente a corretora, com base no artigo 7º, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor.

O ministro João Otávio de Noronha, relator do recurso, reformou a decisão. “Para que um agente seja considerado parte da cadeia de consumo, é indispensável que sua atividade guarde relação direta com o serviço ou produto final. Em outras palavras, sua participação deve contribuir efetivamente para a existência ou a qualidade do que foi entregue ao consumidor”, afirmou.

Segundo o magistrado, a atividade de corretagem “se esgota na intermediação bem-sucedida, não se confundindo com o objeto do contrato principal, que é a aquisição da unidade imobiliária”. Noronha ressalvou, contudo, que a solidariedade pode ser reconhecida em situações excepcionais: falha na prestação do próprio serviço de corretagem, participação direta na incorporação ou integração ao mesmo grupo econômico da construtora.

Divergência histórica nos tribunais

A jurisprudência sobre o tema não é uniforme. Em abril de 2024, a ministra Nancy Andrighi, da 3ª Turma, defendeu posição contrária. Em julgamento sobre responsabilidade solidária, afirmou que “apesar de não ter liame jurídico com o consumidor, a corretora pertence, sim, à cadeia de fornecimento do produto”.

A divergência levou o STJ a afetar a matéria como Tema Repetitivo 1.173, ainda pendente de julgamento definitivo. Os Recursos Especiais 2.008.542 e 2.008.545, julgados pela 2ª Seção, estabeleceram que a responsabilidade do corretor somente se configura quando demonstrado envolvimento nas atividades de incorporação ou construção, integração ao mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora, ou confusão patrimonial.

A ministra Maria Isabel Gallotti sintetizou o entendimento: o corretor somente é reputado responsável solidário “se ficar comprovado que participou da construção ou da incorporação imobiliária ou pertencer ao mesmo grupo econômico das empresas responsáveis pela obra”.

Responsabilidade civil: a linha que separa o dever de indenizar

O Código Civil brasileiro, nos artigos 722 a 729, estabelece o regime jurídico da corretagem. O artigo 723 impõe ao corretor o dever de prestar informações sobre o andamento do negócio e os riscos envolvidos. O parágrafo único determina responsabilidade por prejuízos decorrentes de omissão.

“O corretor deve sempre agir com transparência, verificando todas as condições do negócio para evitar futuras responsabilizações”, afirma Rômulo Soares, especialista em Direito Imobiliário consultado pelo CRECI-PB em publicação de março de 2025.

O professor Gleydson K. L. Oliveira, mestre e doutor em Direito pela PUC-SP e docente da UFRN, escreveu no Conjur que “a responsabilidade civil do corretor está vinculada à prestação de serviço com diligência e prudência voltado à intermediação útil entre o comitente e o terceiro, prestando ao cliente as informações necessárias e relevantes acerca do negócio a ser celebrado”.

A distinção entre corretor pessoa física e imobiliária pessoa jurídica é relevante. Conforme o artigo 14, §4º, do Código de Defesa do Consumidor, profissionais liberais respondem mediante verificação de culpa (responsabilidade subjetiva), enquanto empresas respondem objetivamente.

O CRECI-RJ explica a nuance: “Majoritariamente, entendem os tribunais que se o corretor for profissional liberal, será subjetiva; se tratando da empresa de corretagem imobiliária, porém, será objetiva”.

Quando o corretor responde criminalmente

A responsabilização penal exige prova inequívoca de dolo. Diferentemente do direito civil, não há responsabilidade objetiva no âmbito criminal. O corretor pode ser processado por:

Estelionato (art. 171 do Código Penal) – quando induz alguém ao erro para obter vantagem financeira. Em 2024, dois sócios de imobiliária em São Paulo foram condenados pela 29ª Vara Criminal Central por venderem falsamente apartamento do programa Minha Casa Minha Vida. O juiz Luiz Raphael Nardy Lencioni Valdez aplicou pena de um ano de reclusão, destacando que os réus “obtiveram vantagem patrimonial ilícita induzindo as vítimas em erro mediante fraude”.

Crimes contra a economia popular (art. 65 da Lei 4.591/64) – venda de unidades em empreendimentos sem registro de incorporação, com pena de reclusão de um a quatro anos.

Crimes do parcelamento do solo (art. 50 da Lei 6.766/79) – comercialização de lotes sem registro, considerado crime contra a administração pública.

Lavagem de dinheiro – em janeiro de 2022, a 8ª Câmara de Direito Criminal do TJ-SP manteve condenação de corretora a cinco anos de reclusão por estelionato e lavagem de dinheiro. A profissional deixou de repassar aluguéis e taxas condominiais, dissimulando a origem dos valores com operações bancárias.

Em caso emblemático de 2025, a 3ª Turma do STJ analisou fraude em leilão judicial que causou prejuízo de R$ 4,1 milhões. A ministra Daniela Teixeira apresentou voto divergente, afastando a responsabilidade solidária dos corretores e alertando: “Se o STJ ainda não reconheceu a responsabilidade dos corretores nessas situações, seria desproporcional impor-lhes responsabilidade solidária por um crime de estelionato cometido por terceiros”.

Mercado sob vigilância

O Brasil possui mais de 600 mil corretores de imóveis registrados e 70 mil imobiliárias em operação, segundo dados do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci). O país ocupa o segundo lugar no ranking mundial da profissão, atrás apenas dos Estados Unidos, que conta com 1,3 milhão de profissionais.

O presidente do Sistema Cofeci-Creci, João Teodoro da Silva, tem defendido a valorização da categoria. Dados do Sebrae indicam que apenas 40% das transações imobiliárias são intermediadas por corretores habilitados.

No Procon-SP, o setor de habitação – que inclui construtoras, incorporadoras e imobiliárias – responde por parcela significativa das 255.536 reclamações registradas em 2024, aumento de 16% em relação ao ano anterior. O índice de resolução foi de apenas 30,7%.

José Augusto Viana Neto, presidente do CRECI-SP, afirmou que profissionais sem registro aplicam golpes com frequência crescente. Em setembro de 2025, Rogério Luis Stoque, autuado 17 vezes pelo conselho paulista por exercício ilegal, foi preso em São José do Rio Preto por nova série de fraudes. Ele já havia sido condenado em 2024 por estelionato e associação criminosa.

O que o consumidor deve saber

Direitos em caso de atraso na entrega:

• Rescisão contratual com devolução integral dos valores (Súmula 543 do STJ)
• Indenização por lucros cessantes
• Danos materiais, como reembolso de aluguel
• Danos morais, quando comprovados transtornos relevantes

Como se proteger:

• Verificar registro do corretor ou imobiliária no CRECI do estado
• Consultar histórico de reclamações no Procon e Reclame Aqui
• Exigir análise da documentação do imóvel antes de qualquer pagamento
• Guardar todos os prospectos publicitários, que integram o contrato
• Verificar registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóveis

O que dizem as entidades

O CRECI-RS resume a posição da categoria: “Só o corretor de imóveis tem o respaldo jurídico para realizar a intermediação imobiliária e a responsabilidade civil e criminal sobre o imóvel negociado”.

O vice-presidente do Secovi-PR, Luiz Antônio Laurentino, reconhece vulnerabilidades do setor: “Muitas empresas preferem um profissional que não tenha conhecimento no mercado para moldá-lo da sua maneira, mas acabam não cobrando que faça o curso técnico. Com isso, a imobiliária acoberta o exercício ilegal”.

O CRECI-SC orienta que corretores devem “atuar com incorporadoras e construtoras com reputação consolidada” e “informar claramente quem são os responsáveis técnicos pela obra”.

Conclusão: quem responde pelo quê

A jurisprudência atual estabelece divisão clara: construtoras e incorporadoras respondem por vícios da obra, atrasos na entrega e descumprimento contratual. Corretores e imobiliárias respondem por falhas em seu próprio serviço – informações falsas, omissões relevantes, negligência na verificação documental.

A solidariedade entre todos os agentes da cadeia de consumo, prevista no CDC, aplica-se de forma restrita no setor imobiliário. O STJ tem exigido demonstração de vínculo efetivo entre corretor e construtora para reconhecer responsabilidade conjunta.

Na esfera penal, a responsabilização depende de prova de dolo e participação consciente. A simples intermediação do negócio, o recebimento de comissão regular e o desconhecimento do ilícito da construtora não geram, por si só, responsabilidade criminal.

Como sintetizou o ministro João Otávio de Noronha: “Devido à natureza do serviço, não há vínculo jurídico da consultoria imobiliária com as obrigações assumidas no contrato entre consumidor e empresas responsáveis pela obra”.

Com informações do STJ, Cofeci, CRECI-SP, CRECI-RJ, CRECI-PB, CRECI-SC, Procon-SP, Conjur e Migalhas